1. O síndico
1.1 As atribuições do síndico profissional
1.2 O mandato do síndico profissional
1.3 Eleição de um síndico profissional
1.4 Ajuda de profissionais para aumento da eficiência
1.5 As armadilhas da profissão
1.5.1 Sempre orçar
1.5.2 Limite ao poder de demitir
1.5.3 Alteração de destinação de área comum pelo síndico
1.6 Síndicos desonestos
1.6.1 Casos mais comuns
1.6.1.1 Não convocação de assembleia
1.6.1.2 Não prestação de contas
1.6.1.3 Desvio de dinheiro
1.6.1.4 Decidir tudo sozinho
1.6.1.5 Combinação entre síndico e terceiros
1.6.1.6 Como acabar com a situação
1.6.1.7 Como se blindar
1.7 Responsabilidade legal do síndico
1.7.1 Responsabilidade civil
1.7.1.1 Danos morais
1.7.2 Responsabilidade trabalhista
1.7.3 Responsabilidade penal
1.7.4 Alguns casos
1.7.4.1 Prestação de contas
1.7.4.2 Inadimplência - ausência de cobrança
1.7.4.3 Inadimplência - danos morais
1.7.4.4 Funcionários - litígios
1.7.4.5 Obras - aprovação em assembleia
1.7.4.6 Obras - acidentes com funcionários
1.7.4.7 Elevadores - manutenção
1.7.4.8 Instalações de gás - manutenção
1.7.4.9 Roubos, furtos e danos
1.7.4.10 Playground e piscinas
1.8 O síndico pode ser substituído
1.8.1 O momento da troca
2. O condomínio
2.1 Conceito
2.2 A formação do condomínio - a convenção condominial
2.2.1 Cláusulas da convenção
2.3 O regulamento interno
2.4 Partes de um condomínio
2.4.1 Utilização da área comum
2.4.2 Fração ideal
2.4.2.1 Voto nas assembleias
2.5 Extinção do condomínio
3. Os outros membros da administração
3.1 O subsíndico
3.1.1 Eleição do subsíndico
3.1.2 Destituição do subsíndico
3.2 Conselhos
3.2.1 Conselho consultivo
3.2.2 Conselho fiscal
3.2.2.1 Fundo de reserva
3.2.2.2 Transparência nas compras
3.2.2.3 Boas compras
3.2.2.4 Prestação de contas
3.2.3 Destituição dos conselhos
4. Os funcionários do condomínio
4.1 Considerações iniciais
4.2 Zelador
4.2.1 Relacionamento com os moradores
4.2.2 Acúmulo e desvio de função
4.2.2.1 Acúmulo função
4.2.2.2 Desvio de função
4.2.3 Limpeza de piscina
4.2.4 Reparos hidráulicos e elétricos
4.2.5 Residência do zelador
4.2.5.1 Salário-habitação
4.2.5.2 Natureza jurídica do imóvel cedido ao empregado
4.2.5.3 Empréstimo, locação tácita e comodato
4.2.5.4 Reintegração na posse
4.2.5.5 Onde propor a ação?
4.2.5.6 Aplicação subsidiária da Lei 8.245/91
4.2.6 Horas extras
4.2.7 Benesses do cargo
4.3 Porteiro, vigia ou guariteiro
4.3.1 Vigilante ou guarda de segurança
4.3.2 Escala de portaria em condomínios
4.3.2.1 Jornada 12 x 36
4.3.2.2 Intervalos de descanso na jornada 12 X 36
4.3.2.3 Domingos e feriados
4.3.3 Férias
4.3.4 Desvio de função
4.3.5 Equiparação salarial
4.3.5.1 Quem pode receber equiparação salarial?
4.3.5.2 Os requisitos para receber a equiparação salarial
4.3.5.2.1 Função
4.3.5.2.2 Localidade
4.3.5.2.3 Diferença de tempo
4.4 Pessoal de limpeza
4.4.1 Material de limpeza
4.5 Jornada de trabalho
4.5.1 Limitação da jornada
4.5.1.1 Hora diurna e hora noturna
4.5.1.2 Horas extras
4.5.1.3 Intervalo entre jornadas
4.5.1.4 Intervalo intrajornada
4.6 Atrasos e faltas
4.6.1 Atrasos
4.6.2 Faltas
4.6.3 Repouso semanal remunerado
4.6.3.1 Permissão para trabalho em dias de repouso
4.7 Outras questões trabalhistas
4.7.1 Relação Anual de Informações Sociais - RAIS
4.7.2 PPRA e PCMSO
4.7.2.1 PPRA - Programa de Prevenção dos Riscos Ambientais
4.7.2.2 PCMSO - Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional
4.7.2.3 Conclusão
4.7.3 Adicionais
4.7.3.1 Adicional de insalubridade
4.7.3.1.1 Atividades insalubres
4.7.3.2 Adicional noturno
4.7.3.3 Adicional de periculosidade
4.7.4 Contratação de autônomos
4.7.5 Vales
4.7.5.1 Vale-alimentação (cesta básica)
4.7.5.2 Vale-refeição
4.7.5.3 Vale-transporte
4.7.6 Contrato de trabalho - CLT
4.7.6.1 Contrato de trabalho
4.7.6.2 Itens do contrato
4.7.6.3 Alteração contratual
4.7.6.4 Convenções coletivas
4.7.6.5 Contratos temporário e de experiência
4.7.6.6 Cláusulas
4.7.6.7 Prazos
4.7.6.8 Prorrogação
4.7.7 Problemas com funcionários
4.7.7.1 Advertência
4.7.7.2 Suspensão
4.7.7.3 Demissão por justa causa
4.7.8 Problemas com o empregador
4.8 Considerações finais
4.8.1 Escala de revezamento
4.8.2 Organização e qualidade nas condições de trabalho
4.8.2.1 Levantamento, transporte e descarga individual de materiais
4.8.2.2 Mobiliário dos postos de trabalho
4.8.2.3 Equipamentos dos postos de trabalho
4.8.2.4 Ambiente de trabalho
4.9 Conceito de terceirização
4.9.1 Contrato de emprego
4.9.1.1 Requisitos
4.9.1.2 Características
4.9.1.3 Classificação
4.9.2 Natureza jurídica da terceirização
4.9.2.1 Terceirização lícita e ilícita
4.9.2.2 Requisitos
4.9.2.3 Terceirização do trabalho e a responsabilidade do condomínio
4.9.2.4 A Súmula 331 do TST
4.10 Trabalho temporário
4.10.1 Responsabilidade solidária
4.10.1.1 Solidariedade ativa
4.10.1.2 Solidariedade passiva
4.10.2 Responsabilidade subsidiária
4.11 A rescisão do contrato de trabalho
4.11.1 Tipos de rescisão
4.11.1.1 Rescisão sem justa causa
4.11.1.2 Rescisão por justa causa
4.11.1.3 Rescisão indireta
4.11.1.4 Pedido de demissão
4.11.1.5 Rescisão contratual por comum acordo
4.11.2 Dispensa da homologação sindical da rescisão contratual
4.11.3 Tipos de pagamentos das verbas rescisórias
4.11.4 Termo de quitação anual
5. Administradoras de condomínios
5.1 Função administrativa
5.2 Recursos humanos
5.3 A confecção da folha de pagamento
5.4 Vale-transporte, refeição, alimentação e convênios médicos
5.5 Salário família
5.6 Admissão e demissão
5.7 Treinamento
5.8 Empregados terceirizados
5.9 Gestão financeira
5.9.1 Conta vinculada
5.9.2 Conta pool
5.10 Previsão orçamentária
5.11 Assessoria jurídica
5.12 Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB
5.12.1 Pré-vistoria
5.12.2 Documentação
5.13 Inadimplência
5.14 Prestação de contas
6. Assembleias
6.1 Assembleia de instalação
6.2 A assembleia ordinária
6.3 A assembleia extraordinária
6.4 Modo e forma de convocação
6.5 Quóruns
6.5.1 Especificação de quórum
6.6 Utilização de procuração
6.7 Inquilinos em assembleias
6.7.1 O inquilino e a procuração
6.7.2 Inquilino síndico
6.8 Ata da assembleia
6.9 Assembleias virtuais
7. Despesas condominiais
7.1 Quem responde pelas despesas condominiais
7.2 A natureza jurídica das despesas condominiais
7.2.1 As despesas ordinárias
7.2.2 As despesas extraordinárias
7.2.3 Algumas despesas não enumeradas expressamente pelos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato
7.2.3.1 Lavagem e recuperação de fachada
7.2.3.2 Instalação de antena coletiva
7.2.3.3 Impermeabilizações
7.2.3.4 Substituição de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e condutores elétricos, com fins preventivos ou de reparação
7.2.3.5 Seguro obrigatório
7.2.3.6 Furto ou roubo de bens com previsão de responsabilidade em convenção
7.2.3.7 Despesas extraordinárias, se livremente pactuada
7.3 Imóvel fechado
7.4 Restrições ao condômino inadimplente
7.5 O condômino que litiga contra o condomínio
7.6 Inquilino que pagou despesas extraordinárias indevidamente
7.7 Código de defesa do consumidor nas relações condominiais
7.8 Descontos elevados para pagamento em dia
7.9 Imóveis no andar térreo
7.10 Alienação judicial em razão de despesas condominiais
7.11 Propositura de ação de cobrança
7.12 Cobrança de despesas em condomínio de um só dono?
7.13 Conclusões sobre despesas condominiais
7.13.1 Obrigações do condômino
7.13.2 Relações entre locador e locatário
8. Inadimplência em condomínios
8.1 Introdução
8.2 O que diz a lei
8.3 Multa e juros sobre inadimplência condominial
8.4 Penalidades legais ao inadimplente do condomínio
8.4.1 Multa de 2%, juros e honorários advocatícios
8.4.2 Proibição de votar
8.4.3 Lista com nome de devedores
8.4.4 Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio
8.4.5 Corte de fornecimento de água
8.4.6 Penhora da unidade
8.4.7 Inscrição órgãos de proteção ao crédito
8.4.8 Multa pós-condenação na Justiça
8.4.9 Multa punitiva
8.4.10 Participação de inadimplentes em assembleias
8.4.11 Acordos evitam problemas
8.4.12 Últimas considerações
8.5 Atraso de pagamento: forma de cálculo
8.5.1 Cálculo dos juros
8.5.1.1 Anatocismo
8.5.2 Cálculo da multa
8.5.2.1 Incidência da multa sobre os juros
8.5.3 Desconto para condômino em atraso
8.6 A prática processual da cobrança da inadimplência
8.6.1 Introdução
8.6.2 O Código de Processo Civil
8.6.3 A petição inicial
8.6.4 A citação do devedor
8.6.5 A resposta do condômino
8.7 Serviços de proteção ao crédito mais utilizados
8.7.1 SPC
8.7.2 SERASA
9. Legislação condominial Comentada
9.1 Considerações iniciais
9.2 Constituição Federal
9.3 Código Civil
9.3.1 Condomínio voluntário
9.3.2 Condomínio necessário
9.3.3 Condomínio edilício
9.3.4 Comentários ao Código Civil
9.3.4.1 Comentários ao condomínio edilício
9.3.4.2 Da administração do condomínio
9.3.4.3 Da extinção do condomínio
9.4 Código de Processo Civil
9.4.1 O peticionamento eletrônico com o Código de Processo Civil
9.4.2 Indicação de endereço eletrônico
9.4.3 Validade das informações prestadas pelos tribunais
9.4.4 Permitido o peticionamento em papel
9.4.5 Publicação no Diário de Justiça Eletrônico
9.4.6 Prazo contado em dobro
9.4.7 Citação por meio eletrônico
9.4.8 Intimação por meio eletrônico
9.4.9 Exigência de cadastro nos tribunais por empresas
9.4.10 Audiência de conciliação ou de mediação
9.4.11 Ata notarial
9.4.12 Fotografia digital e mensagem eletrônica impressa
9.4.13 Força probante do documento eletrônico
9.4.14 Leilão judicial eletrônico
9.4.15 Mandado de levantamento
9.4.16 Porte de remessa e de retorno
9.4.17 Agravo de instrumento eletrônico
9.4.18 Comprovação de dissídio jurisprudencial - Recursos extraordinário e especial
9.4.19 Embargos de divergência
9.4.20 Ordem cronológica de julgamento e o processo eletrônico
9.5 Lei do Condomínio em Edificações (Lei 4.591/64)
9.5.1 A Lei 4.591/64 e sua história
9.5.2 Surge o Código Civil de 2002
9.5.3 O Código Civil revogou a Lei 4.591/64?
9.5.4 A Lei 4.591/64 comentada
9.5.4.1 Da convenção de condomínio
9.5.4.2 Das despesas do condomínio
9.5.4.3 Do seguro, do incêndio, da demolição e da reconstrução obrigatória
9.5.4.4 Utilização da edificação ou do conjunto de edificações
9.5.4.5 Da administração do condomínio
9.5.4.6 Da assembleia geral
9.6 Lei de Locação dos Imóveis Urbanos (Lei 8.245/91)
9.7 Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73)
9.8 Código Penal (Decreto-lei 2.848/40)
9.9 Lei das Contravenções Penais (Decreto-lei 3.688/41)
9.10 Código de Trânsito (Lei 9.503/97)
9.11 Lei do Bem de Família (Lei 8.009/90)
9.12 Legislação Trabalhista (Lei 2.757/56)
9.13 Terceirização de mão de obra (Lei 6.019/74)
9.14 Consumo hídrico individualizado (Lei 13.312/16)
9.15 Cerca eletrificada ou energizada (Lei 13.477/17)
9.16 Ar-condicionado (Lei 13.589/18)
9.17 Banheiros destinados ao público (Lei 13.647/18)
9.18 Acessibilidade no condomínio (Lei 10.098/00)
9.18.1 Regulamentação da Lei de Acessibilidade (Decreto 5.296/04)
9.19 Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei 13.146/15)
9.19.1 Regulamentação do Estatuto da Pessoa com Deficiência (Decreto 9.451/18)
9.20 Estatuto da Pessoa Idosa (Lei 0.741/03)
9.21 Lei Antifumo (Lei 9.294/96)
9.21.1 Lei Antifumo de São Paulo (Lei 13.541/09)
9.22 Vale-transporte (Lei 7.418/85)
9.22.1 Vale alimentação
9.22.2 Vale-refeição
9.23 A Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/18)
9.24 Normas Técnicas da ABNT
9.24.1 NBR 16280
9.24.1.1 Reformas nas áreas privativas
9.24.1.2 Reformas nas áreas comuns
9.24.2 NBR 5674
9.24.3 NBR 9050
9.25 Documentos internos do condomínio
9.25.1 Decisões assemblares
9.25.2 Atritos com as leis
10. As obras nos condomínios
10.1 Peculiaridades
10.2 Obras necessárias, úteis e voluptuárias
10.3 A legalidade da obra
10.4 A Norma NBR 16280
10.4.1 Responsabilidade
10.4.2 Custos das obras no condomínio
10.4.3 Infrações
10.5 Conclusão
11. Garagens em condomínios
11.1 Carro maior que a vaga
11.2 Utilização diversa ao permitido
11.3 Carro e moto ou bicicleta na mesma vaga
11.4 Controle de acesso
11.5 Falta de vagas para todos
11.5.1 Sorteio de vagas
11.5.1.1 Permanentes ou rotativas
11.5.1.2 Tipos de sorteio
11.5.1.3 Depois da assembleia
11.6 Responsabilidade do morador
11.7 Otimização de vagas
11.8 Inadimplentes
11.9 Convocação da assembleia
11.10 Portadores de necessidades especiais
11.11 Danos em veículos
11.12 Roubos e furtos em garagens
11.13 Lavagem de veículos
11.14 Entrada e saída 24 horas
11.15 Utilização da garagem por visitantes
11.16 Locação a terceiros
11.16.1 O parágrafo 1º do artigo 1.331
11.16.2 Sublocação
12. Os tributos em relação ao advogado, síndico e condomínio
12.1 A tributação do advogado autônomo
12.1.1 Tributo municipal - ISS
12.1.2 Tributos federais
12.1.2.1 INSS
12.1.2.2 Imposto de Renda Pessoa Física - IRPF
12.2 A tributação do condomínio
12.2.1 Imposto de Renda
12.2.1.1 Síndico
12.2.1.2 Condôminos
12.2.1.3 DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte)
12.3 Recolhimento de tributos
12.3.1 Programa de Integração Social - PIS
12.3.1.1 Critérios para obtenção do abono
12.3.1.2 Finalidade do programa
12.3.1.3 Cadastramento no PIS
12.3.2 Contribuição sindical
12.3.3 FGTS
12.3.3.1 Direito ao benefício
12.3.3.2 Responsável pelo depósito
12.3.3.3 Valor do depósito
12.3.4 INSS
12.3.5 IPTU
12.3.6 COFINS
13. Segurança e manutenção do condomínio
13.1 Segurança
13.1.1 patrimonial
13.1.2 Segurança na prevenção de acidentes e incêndios
13.1.2.1 Equipamentos de proteção individual - EPI
13.1.2.2 Obrigações do empregador
13.1.2.3 Obrigações do empregado
13.1.2.4 Obrigações do fabricante ou importador
13.1.2.5 Lista de equipamentos de proteção individual
13.1.2.6 Alarme de incêndio
13.1.2.7 Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
13.1.2.7.1 Extintores de incêndio
13.2 Manutenção do condomínio
13.2.1 Energia elétrica
13.2.2 Água
13.2.3 Limpeza do condomínio
13.2.4 Antenas
13.2.5 Telhado
14. Seguro para proteção de bens prediais
14.1 O contrato de seguro
14.2 Perda do direito de seguro
14.3 Seguro de responsabilidade civil do síndico
15. O Direito de vizinhança
15.1 Condômino antissocial
15.2 Punições
15.3 Comportamento no condomínio
Instruções para uso dos modelos on-line deste livro
ÍNDICE DOS MODELOS PRÁTICOS ONLINE
PRÁTICA CONDOMINIAL
1. Modelo de ata de convocação de assembleia de constituição de condomínio
2. Modelo de ata de assembleia de constituição de condomínio
3. Modelo de regimento interno de condomínio residencial
4. Modelo de regimento interno de condomínio comercial
5. Modelo de termo de aceite de áreas comuns
6. Modelo de convocação de assembleia geral ordinária
7. Modelo de convocação de assembleia geral ordinária - por condômino
8. Modelo de convocação de assembleia geral extraordinária
9. Modelo de convocação de assembleia geral extraordinária - por condômino
10. Modelo de instrumento de procuração para assembleia - sem substabelecimento
11. Modelo de instrumento de procuração para assembleia - com substabelecimento
12. Modelo de instrumento de substabelecimento
13. Modelo de certidão negativa de débito condominial
14. Modelo de apresentação de novo síndico
15. Modelo de comunicação de renúncia do síndico
16. Modelo de boas-vindas a novo morador
17. Modelo de solicitação de início de obra dentro de unidade
18. Modelo de autorização de início de obra dentro de unidade
19. Modelo de solicitação de regularização de obra
20. Modelo de solicitação de interrupção de obra
21. Modelo de aplicação de advertência a morador
22. Modelo de multa aplicada a morador
23. Modelo de multa a condômino antissocial
24. Modelo de recurso contra imposição de multa
25. Modelo de comunicação de cancelamento de multa
26. Modelo de contrato de experiência
27. Modelo de termo de prorrogação do contrato de experiência
28. Modelo de comprovante de devolução da carteira profissional
29. Modelo de aviso de férias com 30 dias de antecedência
30. Modelo de recibo de pagamento de férias
31. Modelo de advertência a funcionário
32. Modelo de comunicação de suspensão a funcionário
33. Modelo de dispensa sem justa causa - com aviso prévio
34. Modelo de dispensa sem justa causa - sem aviso prévio
35. Modelo de dispensa por justa causa
36. Modelo de comprovante de entrega de uniforme aos funcionários
37. Modelo de comprovante de entrega de EPIs aos funcionários
38. Modelo de solicitação de Vale-Transporte
39. Modelo de declaração de encargos para fins de imposto de renda
40. Modelo de termo de responsabilidade para fins de salário-família
41. Modelo de contrato de prestação de serviço de consultoria jurídica
42. Modelo de comunicação de débito de taxa condominial
43. Modelo de cobrança de débito de taxa condominial
44. Modelo de instrumento de confissão de dívida
45. Modelo de reclamação ao síndico
46. Modelo de termo de locação de salão de festas
47. Modelo de entrega de chaves de salão de festas a morador
48. Modelo de termo de devolução de chaves de salão de festas ao condomínio
49. Modelo de notificação de serviço executado em desacordo
50. Modelo de termo de troca de gestão
51. Modelo de contrato de administração de condomínio
PRÁTICA PROCESSUAL
1. Ação de cobrança de condomínio - Juizado Especial Cível - Aplicação multa de 20%
2. Ação de cobrança de condomínio - Justiça comum - Aplicação multa de 2%.
3. Ação de execução de acordo extrajudicial de cobrança de condomínio sem homologação judicial
4. Ação de execução de título judicial - Acordo extrajudicial de condomínio homologado judicialmente
5. Ação de conhecimento para condenação em obrigação de fazer, com pedido liminar, interposta em face de condomínio residencial que locava salão de festas, ultrapassando horário permitido para emissão de ruídos, causando incômodos a vizinhança
6. Ação de obrigação de não fazer - Barulho de vizinhos
7. Ação de prestação de contas contra ex-administrador de condomínio
8. Ação de reparação por danos morais movida por síndico de condomínio contra moradora que o agrediu, verbalmente, em Assembleia de condôminos
9. Ação de alienação judicial de coisa comum com extinção de condomínio
10. Medida cautelar para sustar efeitos de deliberação em Assembleia Geral Ordinária que elegeu síndico em condomínio
11. Contestação à ação de cobrança de condomínio - Preliminares de inépcia, litispendência e conexão, mérito com inaplicabilidade de multa e juros moratórios por falta de previsão
12. Contestação ação de cobrança de condomínio - Preliminares de interesse de agir, ilegitimidade de parte, mérito com chamamento ao processo e pedido contraposto
13. Ação anulatória de multa condominial com pedido de tutela antecipada
